häufig gestellte fragen
Kommt meine Immobilie für einen Teilverkauf infrage?
Ob der Teilverkauf einer Immobilie möglich ist, hängt im wesentlichen von folgenden Faktoren ab: 1. Der Wert Ihrer Immobilie muss mindestens 200.000 € betragen. 2. Ihre Immobilien darf sich nicht auf einem Erbpachtgrundstück befinden. 3. Sanierungsbedürftige Immobilien kommen für den Teilverkauf nicht infrage. Ob Ihre Immobilie darunter fällt, klären wir gern im persönlichen Gespräch. 4. Die Restschuld, mit der die Immobilie noch belastet ist, darf den Auszahlbetrag nicht übersteigen. Wenn diese Bedingungen alle erfüllt sind, dann steht dem Teilverkauf nichts im Wege. Auch der Teilverkauf von Mehrfamilienhäusern kommt infrage.
Welche Summe kann ich mir auszahlen lassen?
Die Mindestsumme, die ausgezahlt wird, beträgt 100.000 €. Demnach muss der Immobilienwert mindestens 200.000 € betragen, da maximal 50 % der Immobilie teilverkauft werden kann. Nach oben ist die Summe nicht begrenzt. Auszahlbeträge wie 20.000 € oder 50.000 € sind demzufolge nicht möglich.
Kann ich meine Immobilie in mehreren Teilen verkaufen?
Auch das ist möglich, jedoch immer nur bis zu einem Gesamtanteil i. H. v. 50 % des Immobilienwertes. Ein Beispiel dazu: Der Wert Ihrer Immobilie betrug beim ersten Teilverkauf 500.000 €. Sie haben sich 150.000 € auszahlen lassen und halten damit noch 70 % des Immobilienwertes. Nehmen wir an, Sie wollen nach drei Jahren einen weiteren Teil teilverkaufen und der Immobilienwert hat sich nicht geändert. Nun können Sie die verbleibenden 20 %, nämlich bis insgesamt 50 %, erneut teilverkaufen, sich demnach also noch einmal 100.000 € auszahlen lassen. Der Immobilienwert wird dann zum Stichtag erneut von einem unabhängigen Gutachter festgestellt.
Was passiert, wenn der Wert meiner Immobilie falsch eingeschätzt wird und diese dadurch nicht verkauft werden kann?
Dieses Szenario kann beim Teilverkauf nicht eintreten. Den Wert Ihrer Immobilie legt kein Immobilienmakler fest, der diesen u. U. zu hoch ansetzen könnte, sondern ein zertifizierter und unabhängiger Immobilien-Gutachter. Der Teilkäufer hält sich genau an dieses Gutachten. Sind Sie mit dem ermittelten Wert einverstanden, dann kommt der Teilverkauf zustande. Zahlreiche Besichtigungen der Immobilie, wie sie bei einem Komplettverkauf notwendig sind, fallen weg.
Was ist, wenn sich für meine Immobilie kein Teilkäufer findet?
Der Markt für den Teilverkauf wird maßgeblich von gewerblichen Anbietern/ Teilkäufern bestimmt. Wir von Kieback Real Estate kooperieren mit einem Marktführer in diesem Bereich. Sind alle Voraussetzungen für einen Teilverkauf gegeben und Sie mit dem Immobilienwert aus dem Gutachten einverstanden, dann steht der Käufer bereit. Die Finanzierung der Immobilie ist dann bereits geprüft und freigegeben.
Welche Gegenleistung muss ich erbringen, wenn ich einen Einmalbetrag ausgezahlt bekommen will? Welche Pflichten habe ich als Teilverkäufer?
Dafür, dass Sie vom Teilkäufer einen Betrag ausgezahlt bekommen, zahlen Sie ein monatliches Entgelt für die lebenslange Nutzung der Immobilie, den sogenannten Nießbrauch. Die pünktliche und regelmäßige Zahlung dieses Nutzungsentgeltes ist die wichtigste Pflicht. Ansonsten geht der Teilverkäufer davon aus, dass Sie Ihre eigene Immobilie pfleglich behandeln.
Wie hoch ist das monatliche Nutzungsentgelt?
Das monatliche Nutzungsentgelt richtet sich nach der Höhe der Auszahlungssumme. Je höher der Auszahlbetrag, desto höher das Entgelt. Für eine Auszahlungssumme i. H. v. 100.000 € werden (Stand Ende 2023) ca. 474 € monatliches Entgelt fällig. Die monatliche Zahlung bleibt dabei über 10 Jahre konstant. Es findet bspw. keine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Inflation statt. Somit besteht eine langfristige Planungssicherheit für Sie.
Kann der Teilkäufer mir die Nutzung der Immobilie einfach so untersagen?
Nein, als Teilverkäufer erhalten Sie ein Nießbrauchrecht, das Ihnen die lebenslange Nutzung der Immobilie garantiert. Diese wird im Grundbuch verankert, sodass Sie rechtlich immer auf der sicheren Seite sind.
Welche Kosten kommen beim Teilverkauf auf mich zu?
Bis zu Ihrer Entscheidung für den Teilverkauf, kommen keinerlei Kosten auf Sie zu. Die umfassende Beratung zum Thema Teilverkauf, die erste Einschätzung des Immobilienwertes, die Beauftragung des Gutachters, das Wertgutachten an sich, das Einholen aller notwendiger Unterlagen, die Erstellung eines Kaufvertrages oder die Kosten des Notars fallen nicht zu Ihren Lasten. Wie beim Immobilienverkauf üblich zahlen Sie auch keine Grunderwerbsteuer und auch nicht die Eintragung ins Grundbuch. Die einzigen zwei Kostenpunkte, die Sie beim Teilverkauf tragen, ist zum einen die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch und zum anderen eine Provision, die sich nach der Höhe des Auszahlbetrages richtet. Diese Provision beträgt 1,95 % zzgl. USt. Lassen Sie sich also 100.000 € auszahlen, dann beträgt die Provision ca. 2.321 €. Im Falle des Gesamtverkaufes wird ein Durchführungsentgelt i. H. v. 4,9 % fällig, allerdings nur auf den Ihnen verbliebenen Immobilienanteil. Das dient dazu, den bestmöglichen Verkaufspreis für beide Parteien zu erzielen und damit Handwerker, Fotografen, ggf. Makler, Architekten usw. zu zahlen. Bei Rückkauf beträgt das Durchführungsentgelt lediglich 1,9 %, bspw. wenn dieser durch Erben oder Miteigentümer erfolgt.
Muss ich meine Immobilie verkaufen, wenn ich nicht mehr darin wohnen kann und bspw. in ein Pflegeheim muss?
Nein, der Teilverkauf erlaubt es Ihnen, Ihre Immobilie zu Ihren Lebzeiten auch an Dritte zu vermieten, egal ob fremde Dritte oder auch an Familienangehörige. Der Mietzins, also die monatliche Kaltmiete, muss einer marktüblichen Miethöhe entsprechen. Eine Vermietung der Wohnung in Hamburg an ein Enkelkind für 5 €/m² ist daher nicht zulässig.
Was ändert sich für mich durch den Teilverkauf im täglichen Leben?
An Ihrer Wohnsituation ändert sich gar nichts. Es zieht keine weitere Person in Ihre Immobilie ein, Sie bestimmen weiterhin über die Farbe der Einbauküche und Sie grüßen Ihren Nachbarn wie gewohnt herzlich. Der Teilkäufer als Stiller Teilhaber kommt auch nicht jeden Monat bei Ihnen vorbei und macht einen Hausbesuch. Alles bleibt also beim Alten.
Wie lange dauert es, bis der Auszahlbetrag meinem Konto gutgeschrieben wird?
Bei einem Verkauf am freien Markt ist der erfolgreiche Immobilienverkauf nie sicher. Der richtige Käufer muss erst noch gefunden werden, dessen Finanzierbarkeit muss geprüft werden muss und Von der Entscheidung zum Teilverkauf durch Sie bis zur Gutschrift kann i. d. R. von 2,5 - 3 Monaten ausgegangen werden. Das hängt von Ihrer Entscheidungsfreude, dem Vorliegen der notwendigen Unterlagen und von der Schnelligkeit der jeweiligen Ämter ab, sodass alle Eintragungen vorgenommen werden.
Was passiert mit der Immobilie, wenn ich als Teilverkäufer versterbe?
In diesem Szenario bestehen i. d. R. zwei Möglichkeiten. Zum einen entscheiden sich Ihre Erben dann, die Immobilie zurückzukaufen, oder Sie entscheiden sich dazu, die Immobilie komplett zu verkaufen. Sollten Sie keine Erben haben, dann fällt Ihr verbliebener Anteil an den Deutschen Staat. Daher ist es sinnvoll, in diesem Fall ein Testament zu verfassen und jemanden für das Erbe vorzusehen. Übrigens ist das einer der häufigsten Gründe für den Teilverkauf mit Kieback Real Estate.
Ich wohne mit meiner Frau im Haus, bin aber alleiniger Eigentümer. Was passiert mit der Immobilie, wenn ich sterbe? Kann meine Frau wohnen bleiben?
Auch für Ihre Partnerin kann ein Nießbrauchrecht im Grundbucg verankert werden. Daher ist ein Auszug Ihrer Frau oder Lebensgefährtin nicht notwendig und Sie kann die Immobilien weiterhin bewohnen. Eine weiterer positiver Faktor des Teilverkaufes mit Kieback Real Estate!
Ich habe keine Unterlagen von meinem Haus vorliegen. Kann ich dennoch teilverkaufen?
Sollten Sie weder Baubeschreibung, Grundriss, aktuellen Grundbuchauszug oder Flurkarte vorliegen haben, können Sie dennoch teilverkaufen! Alle notwendigen Unterlagen holen wir für Sie unentgeltlich ein. Dafür benötigen wir lediglich Ihre Vollmacht, die Sie uns im Zuge der Beauftragung des Gutachters erteilen.
Darf ich als Teilverkäufer mein Dachgeschoss zu Wohnraum ausbauen oder den Fußbodenbelag erneuern?
Sie wohnen weiter wie bisher und bestimmen auch über die Aussattung Ihrer Immobilie. Prinizipiell dürfen Sie alles machen, was die Immobilie nicht negativ beeinträchtigt. Sie benötigen keine Zustimmung des Teilkäufers, wenn Sie neuen Fußbodenbelag verlegen möchten oder eine neue Einbauküche einbauen wollen. Wollen Sie das Dachgeschoss zu Wohnraum ausbauen oder einen beheizten Wintergarten anbauen, dann müssen Sie den Teilkäufer darüber informieren. Die Zustimmung ist dann jedoch eine Formalie.
Muss ich die Kosten für Sanierungsmaßnahmen selber tragen, auch wenn mir nur noch ein Teil der Immobilie gehört?
Nein, Sie müssen die meist sehr hohen Kosten, vor allem für energetische Sanierungen, nicht allein tragen. Unser Teilkäufer beteiligt sich ab dem 4. Jahr an wertsteigernden Sanierungsmaßnahmen. Die Höhe der Beteiligung hängt dabei zum einem vom Immobilienwert und zum anderen vom verkauften Anteil ab. Unter solche Maßnahmen fallen bspw. der Austausch von Fenstern, der Einbau einer energetisch wertvolleren Heizung oder die Dämmung der Fassade sowie des Daches. Gern liefern wir im persönlichen Gespräch praktische Beispiele und zeigen Ihnen die Einsparungen bei den Sanierungskosten auf.
Muss ich den Auszahlbetrag für eine bestimmte Sache verwenden?
Nein, der Auszahlbetrag steht Ihnen zur freien Verfügung. Sie können damit eine Kreuzfahrt unternehmen, die Ausbildung der Enkelkinder finanzieren, einen Sanierungsplan durchführen, die Restschuld, welche noch auf der Immobilien lastet, begleichen und somit ruhiger schlafen oder Ihre Erben vorzeitig auszahlen. Sie können das Geld bspw. auch verwenden, damit Sie zu Hause regelmäßig eine ambulante Betreuung in Anspruch nehmen können.
Was passiert, wenn der Teilkäufer insolvent ist? Muss ich dann zwangsweise verkaufen und raus aus meiner Immobilie?
Ihr Nießbrauchsrecht wird zu Ihrer Absicherung für diesen Fall im Grundbuch eingetragen. Der Inhalt des Nießbrauchs kann nach Vertragsschluss auch nicht mehr geändert werden. Sie sind somit auch bei einer Insolvenz des Teilkäufers abgesichert. Für Sie ändert sich also nichts!
Muss ich beim Teilverkauf auf den Verkaufsgewinn Steuern zahlen?
Beim Teilverkauf verhält es sich steuerlich wie bei einem Komplettverkauf. Ob eine Steuer fällig wird, hängt von der Haltedauer der Immobilie ab. Haben Sie die letzten 3 Jahre selber in der Immobilie gewohnt, dann fallen keine Steuern an. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, dann beträgt die Haltefrist 10 Jahre, um den Gewinn nicht versteuern zu müssen.
Für wen lohnt sich ein Teilverkauf?
Prinzipiell ist der Teilverkauf ein Modell, das in der Form einmalig ist - Sie Bleiben in Ihrem gewohnten Umfeld und in Ihrer Immobilie wohnen und erhalten gleichzeitig einen Einmalbetrag ausgezahlt. Unsere Kunden sind i. d. R. über 60 Jahre alt und haben, wenn überhaupt, nur noch eine geringe Restschuld bei der Bank, wodurch das Kapital zur freien Verfügung steht. Die Motivationen sind immens vielfältig und reichen von Urlauben über finanzielle Unterstützung von Familienangehörigen, der Aufbesserung der staatlichen Rente bis hin zu Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie. Der Teilverkauf ist ein Modell, mit dem Sie konkret planen können und zudem weiterhin an einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitieren.