Mit einer weiteren Verordnung hat Hamburg nun als erstes Bundesland das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vollständig umgesetzt.
Dieses Gesetz soll als Grundlage dienen, um bezahlbaren Wohnraum für alle Hamburgerinnen und Hamburger zu schaffen und zu erhalten und den angespannten Hamburger Wohnungsmarkt durch verschiedene geschärfte und zusätzliche Instrumente zu entlasten.
© Adobe Stock
Die wesentlichen Inhalte des Gesetzes werden in diesem Blogbeitrag angesprochen. Abschließend wird eine Meinung zu den getroffenen Beschlüssen dargelegt.
Einführung von Baugeboten
Unter bestimmten Umständen kann die Stadt künftig anordnen, dass ein Grundstück mit Wohneinheiten bebaut werden muss. Grundstücke mit geltendem Planrecht und großem, ungenutztem Wohnungsbaupotenzial können so der Spekulation entzogen und Wohnungsneubau gezielt angeordnet werden.
Leichtere Erteilung von Baugenehmigungen
Es wird für die Stadt nun leichter, einen Bauantrag für ein Wohnungsbauvorhaben zu genehmigen, obwohl es in bestimmten Aspekten über den Bebauungsplan hinausgeht (Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans). Beispielsweise können höhere Geschosszahlen ermöglicht oder ein Anbau an Bestandsgebäude erlaubt werden.
Durch Aufstockungen von Wohngebäuden oder sonst nicht zulässigen Bebauungen lässt sich das vorhandene Potenzial der Grundstücke somit besser ausnutzen.
Hamburg hatte in den letzten Jahren das Ziel, jährlich 10.000 Wohneinheiten zu genehmigen, was bislang sehr gut gelungen ist. Wichtig ist jedoch, wie viele dieser Baugenehmigungen auch umgesetzt und Wohnungen fertiggestellt werden. Hier besteht über die Jahre ein sog. Genehmigungsüberhang, auch wenn in 2020 sogar mehr Wohnraum geschaffen als genehmigt wurde.
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Hamburg 2014-2020
Gestärktes kommunales Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht der Stadt erstreckt sich sowohl auf unbebaute als auch brachliegende Grundstücke. Erfasst werden hierbei auch Flächen, die nur geringfügig und erkennbar provisorisch bebaut sind. Es reicht daher auf einem ansonsten leeren Grundstück nicht mehr aus nur einen Zaun oder einen Schuppen zu errichten, um das gemeindliche Vorkaufsrecht zu umgehen.
Erlass einfacher Bebauungspläne
Es besteht nun die Möglichkeit, einfache Bebauungspläne zugunsten des Wohnungsbaus zu erlassen. Dieses Instrument eignet sich insbesondere, um in zahlreichen Regionen Hamburgs mit Baurecht nach älteren sog. Baustufenplänen aus den 1950er Jahren (Vorgänger des heutigen Bebauungsplans) das bestehende Planrecht zu modernisieren, um mehr Wohnungsbau zu ermöglichen. Dadurch sollten auch die Genehmigungszeiten verkürzt werden.
Höhere Intensität der Bebauung
Bis dato galten für bestimmte Baugebiete strenge Obergrenzen der baulichen Nutzung, welche nun in Orientierungswerte umgewandelt werden. So kann in neuen Wohngebieten die angestrebten Dichte der Bebauung leichter festgesetzt werden, solange gesunde Wohnverhältnisse gewahrt bleiben und für das gesamte Entwicklungsgebiet genügend Freiflächen vorgesehen werden.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird in ganz Hamburg künftig in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig sein.
Es gibt dabei eigentlich nur drei Ausnahmen, wann solch eine Genehmigung zur Umwandlung erteilt wird:
Wenn die Umwandlung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung erfolgt
Wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußern will
Wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen an die aktuellen Mieterinnen und Mieter verkauft werden
Neben den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung (hier galt dies bereits) besteht diese Regelung nun in gesamt Hamburg. Das Ziel ist auch hier, einer nach der Umwandlung zu befürchtenden Verdrängung von Bewohnerinnen und Bewohnern entgegenzuwirken.
Fazit und Meinung
Hamburg wird bis 2040 um ca. 150.000 Einwohner wachsen. Mehr Wohnraum, vor allem bezahlbarer Wohnraum, wird hier also benötigt. Daher halte ich es für sinnvoll, freie Grundstücke, welche nicht oder nur unzureichend (ohne Mehrwert für den Eigentümer, es sei denn er spekuliert wirklich auf Wertsteigerungen) bebaut sind, durch Baugebote dem Wohnungsmarkt zuzuführen.
Hier wird die Frage sein, ich welchem Maß man die Eigentümer zwingen kann ihr Grundstück zu bebauen und welche Ausnahmen zugelassen werden.
Die schnellere Genehmigung von Bauvorhaben und die höhere Auslastung von Grundstücken durch bspw. höhere Bebauung finde ich sehr wichtig und gut. Hier wird es m.M.n. darauf ankommen, ob Anwohner sich nicht gegen solche Pläne stellen bzw. in welcher Form sie es zukünftig auch dürfen und damit Bauvorhaben behindern.
Das weiter gestärkte Vorkaufsrecht der Stadt ist für mich kein geeignetes Instrument, um mehr Wohnraum zu schaffen und für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Die Stadt sollte besser mehr Grundstücke ausschreiben oder mit günstigem Wohnraum selbst bebauen. Die Steuergelder für die Ausübung der Vorkaufsrechte und den damit verbundenen Kauf der Grundstücke von Privat sind anderweitig deutlich sinnvoller eingesetzt.
Die nicht mehr gewollte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist für mich das am wenigsten durchdachte Instrument dieses Gesetztes! Dies hat natürlich wenig mit einer Ausweitung des Angebots an günstigem Wohnraum zu tun, was eine Mobilisierung von Bauland/ Wohnraum eigentlich suggeriert. Zudem wird die Bildung von Wohneigentum, gerade in Zeiten des Niedrigzinsniveaus, weiterhin erschwert.
Hier gilt es zudem auch zu bedenken: Mieter sind bei einer Umwandlung in Eigentumswohnung in Hamburg sowieso 10 Jahre geschützt vor einer Eigenbedarfskündigung und damit vor der Verdrängung aus ihrer gewohnten Umgebung. Ebenso sind sie geschützt vor einer unkontrollierten Anhebung des Mietzins (Mietpreisbremse, Kappungsgrenze).
Es wird spannend sein zu beobachten, wie die entsprechenden Behörden sich bei der Einreichung von Bauvoranfragen oder Bauanträgen verhalten und ob sie tatsächlich eine höhere und dichtere Bebauung losgelöst von derzeit geltendem Baurecht zulassen. Da wir mit einigen Eigentümer im Austausch zum Erwerb bzw. zur Vermittlung stehen wird es hier zukünftig sicher Erfahrungsberichte dazu geben.
Die Original-Artikel der Stadt Hamburg finden Sie hier
1. Verordnung, veröffentlicht am 23.07.2021
2. Verordnung, veröffentlicht am 02.11.2021
Comments