Angefeuert von den bis Ende 2021 günstigen Finanzierungszinsen, dem geringen Immobilienangebot am Markt und den fehlenden Anlagealternativen für zu investierendes Kapital setzten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg im Jahr 2021 ihre Rallye fort.
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Ein Blick in die Immobilienportale wie Immobilienscout 24 oder Immowelt, wo eine Vielzahl an Immobilienangeboten inseriert werden, lässt es schon erahnen - die Immobilienpreise in Hamburg erreichen immer neue Höchststände.
Für uns als Immobilien-Beratungsunternehmen, das vor allem private Kunden beim Verkauf von Wohnimmobilien unterstützt, sind die hier aufgerufenen Kaufpreise oftmals hinderlich für eine seriöse Einschätzung erzielbarer Kaufpreise. Meist ziehen die Immobilieneigentümer diese Preise, die sogenannten Angebotskaufpreise, heran, um auf deren Basis ihre eigene Immobilie vorab zu bewerten.
Die Angebotskaufpreise in den Portalen spiegeln jedoch oftmals nicht die Realität wieder, da die Immobilien letztendlich nicht zu diesem Preis verkauft werden!
Und hier kommt der gerade veröffentlichte Immobilienmarktbericht des Gutachterausschuss Hamburg ins Spiel. Dieser erfasst nämlich JEDEN Kaufvertrag über eine Immobilie in Hamburg in einem Jahr und die Kaufpreise, die am Ende wirklich notariell beurkundet wurden. Er schafft damit also die größtmögliche Markttransparenz - mehr Objektivität geht nicht!
Für Kieback Real Estate ist er somit ein wichtiges Basiswerkzeug, um eine fundierte Immobilienbewertung für unsere Kunden zu erstellen und Entwicklungen am Hamburger Immobilienmarkt zu veranschaulichen. Zusammen mit unserer Expertise und Erfahrung am Hamburger Immobilienmarkt ein unschlagbares Werkzeug, um unsere Kunden glücklich zu machen und die bestmögliche Beratung anbieten zu können.
Nach einem genauen Blick in den Marktbericht und dem Vergleich mit zahlreichen älteren Marktberichten des Gutachterausschuss, soll in diesem Blogpost eine Zusammenfassung der für uns wichtigen Inhalte gegeben werden. Dabei sollen in erster Linie die Immobilienarten
Eigentumswohnungen sowie
Ein- und Zweifamilienhäuser
näher betrachtet werden. Hier in Teil 1 soll es zunächst um Eigentumswohnungen gehen.
Entwicklung der Anzahl an Kaufverträgen über Eigentumswohnungen pro Jahr und den jeweiligen Geldumsätzen in Mio. € in Hamburg von 2016-2021
Im Jahr 2021 wurden in Hamburg 6.241 Kaufverträge für Eigentumswohnungen beurkundet. Damit bewegen sich die Käufe bzw. Verkäufe seit 2017 in einer engen Range. Lediglich im Jahr 2017 wurden über 7.000 Verträge beurkundet.
Auffällig ist jedoch, dass mit jedem Jahr der Gesamtumsatz, welcher mit den Käufen/ Verkäufen erzielt wurde, stetig angestiegen ist. Dieser erreichte im Jahr 2021 stolze 3.643 Mio. €, eine Steigerung gegenüber 2016 i. H. v. ca. 50,5 %. Wichtig ist das vor allem für die Hansestadt Hamburg, die im Jahr 2021 somit ca. 164 Mio. € an Grunderwerbsteuer allein über Transaktionen zu Eigentumswohnungen vereinnahmen konnte. Die einfache Erklärung hierfür sind die jährlich gestiegenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen, die wir folgend betrachten werden.
Entwicklung der durchschnittlichen qm-Kaufpreise von Eigentumswohnungen von 2016-2021
Für eine Eigentumswohnung im Bestand musste in Hamburg im Jahr 2021 ein durchschnittlicher Kaufpreis i. H. v. 6.164 € pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt werden, inklusive Neubauwohnungen waren es sogar 6.927 €.
Demnach kostete die Eigentumswohnung im Durchschnitt (inkl. Neubauwohnungen) 605.000 €.
Gegenüber 2020 bedeutet das einen Anstieg von ca. 14,0 % (Bestand) bzw. 15,3 % (inkl. Neubau). Seit 2016 ergibt sich somit eine durchschnittliche Wertsteigerung i. H. v. 64,0 % (Bestand) und 65,5 % (inkl. Neubau).
Durchschnittliche Kaufpreise pro qm Wohnfläche für Eigentumswohnungen (ohne Neubau) in 2021 nach Stadtteilen
Die teuersten Stadtteile in Bezug auf Eigentumswohnungen innerhalb Hamburgs liegen rund um die Außenalster verteilt, mit Ausnahme der HafenCity. Tendenziell werden westlich der Außenalster höhere Kaufpreise erzielt als in den östlich der Alster liegenden Stadtteilen. Von der Neustadt über St. Pauli bis hin nach Blankenese (sog. Elbvororte) werden ebenso überdurchschnittlich hohe Kaufpreise erzielt. Hier lassen sich auch die Stadtteile finden, wo die Kaufpreise für Häuser am höchsten sind (siehe Blogbeitrag Teil 2).
Teuerste Stadtteile Hamburgs nach qm je Wohnfläche mit mind. 50 Kauf-/ Verkaufsfällen in 2021 (ohne Neubau)
In den letzten drei Jahren war Harvestehude der teuerste Stadtteil Hamburgs, welcher in 2021 jedoch klar von der HafenCity abgelöst wurde. Hier müssen fast 12.500 € je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt werden. Für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern beläuft sich der Kaufpreis somit auf ca. 750.000 €.
Der Grund dafür sollte sein, dass hier zahlreiche Wohnungen vor ca. 10 Jahren fertiggestellt wurden und es damals im Vergleich zu heute deutlich günstiger war Eigentum zu erwerben. Etliche Kapitalanleger realisieren nun die Wertsteigerung, die mit der zunehmenden baulichen Entwicklung der HafenCity einhergegangen sind, um nach einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen.
Noch vor einem Jahr gab es nur Harvestehude im "Club der 10.000er", wo also der mittlere Quadratmeterkaufpreis für eine Eigentumswohnung, wohlgemerkt ohne Einbezug von Neubauwohnungen, bei über 10.000 € lag. Seit 2021 gesellen sich hier neben der angesprochenen HafenCity auch Rotherbaum und Uhlenhorst hinzu.
Günstigste Stadtteile Hamburgs nach qm je Wohnfläche mit mind. 50 Kauf-/ Verkaufsfällen in 2021 (ohne Neubau)
In dieser Grafik sind die Stadtteile aufgeführt, die im Jahr 2021 die geringsten Quadratmeterkaufpreise aufwiesen. Die Daten zeigen, dass der günstigsten Stadtteil mit Osdorf, Lohbrügge und Horn nur noch etwas unter 4.000 € je qm Wohnfläche liegen.
Hinweis: Aufgrund der Repräsentativität werden Stadtteile mit weniger als 50 Kauf- bzw. Verkaufsfällen im Jahr 2021 nicht berücksichtigt, da die Ergebnisse sonst verzerrt werden können. Daher finden vor allem die südlich der Elbe gelegenen Stadtteile wie z. B. Wilhelmsburg, Heimfeld, Eißendorf, aber auch Rothenburgsort, Borgfelde oder Tonndorf keine Beachtung.
10 Hamburger Stadtteile mit dem größten Anstieg der Kaufpreise je qm Wohnfläche im Vergleich zu 2020
Diese Aufstellung ist super spannend und teilweise überraschend. Neugraben-Fischbek belegt demnach mit deutlichem Abstand Platz 1, was den höchsten Anstieg des Quadratmeterkaufpreises angeht. Stolze 66 % konnten Eigentumswohnungen aus dem Bestand hier zum Vorjahr zulegen - fast unglaublich.
Die Gründe hierfür sehen wir im sehr niedrigen Ausgangswert von 2.842 €, einem in den letzten Jahren immer attraktiver werdenden Umfeld durch bspw. zahlreiche Neubaugebiete und durch die gesteigerte Nachfrage nach Immobilien in Hamburger Randlagen aufgrund der Coronapandemie, wodurch es zunehmend nicht mehr unbedingt gefordert ist, Präsenz am Arbeitsort zeigen zu müssen und etwas weiter außerhalb zu wohnen.
Neben der zuvor bereits erwähnten HafenCity, wo die Quadratmeterkaufpreise auf sehr hohem Niveau dennoch stark steigen, sind ebenso Stadtteile wie Sasel, Wandsbek, Bramfeld, Farmsen-Berne oder Jenfeld weit vorn dabei. Das zeigt sehr deutlich, dass die Kaufpreise in diesen immer noch recht innenstadtnahen Stadtteilen bei Selbstnutzern als auch Kapitalanlegern zunehmend auf Nachfrage stoßen. Alle diese Stadtteile befinden sich zudem nordöstlich der Stadtmitte, teilweise aneinander angrenzend.
10 Hamburger Stadtteile mit dem geringsten Anstieg der Kaufpreise je qm Wohnfläche im Vergleich zu 2020
Neben all den Rekorden, die erzielt werden, gibt es tatsächlich auch Stadtteile, in denen die Kaufpreise pro Quadratmeter gefallen sind, was jedoch nur in groß Flottbek und Osdorf der Fall ist. Hoheluft-Ost und Harvestehude sind fast unverändert, jedoch auf bereits (sehr) hohem Niveau. Die sehr beliebten Stadteile und von alter Jugendstilarchitektur geprägten Winterhude, Eimsbüttel oder Altona-Nord befinden sich ebenfalls in dieser Liste. Aber auch über eine Wertsteigerung i. H. v. ca. 6-9 % wird sich sicher kein Eigentümer beschweren.
Hamburger Stadtteile mit der größten Wertsteigerung seit 2011
Wie anfangs angesprochen kennen wir auch die älteren Marktberichte. Von daher ist es sehr interessant anzusehen, welche Stadtteile über einen längeren Zeitraum die höchsten Wertsteigerungen verzeichnen.
Vor allem für Anleger, die ihr Kapital in Immobilien investieren, ist die diese von Bedeutung. Hier haben wir bewusst den Zeitraum von 10 Jahren gewählt, da ein Eigentümer, der nicht selbst in der Wohnung wohnt/ gewohnt hat, nach dieser Zeit seine Immobilie steuerfrei veräußern kann bzw. den Gewinn nicht versteuern muss. Er ist somit raus aus der sogenannten Spekulationsfrist.
Kostete der mittlere Quadratmeterkaufpreis für eine Eigentumswohnungen in Hamburg im Jahr 2011 noch 2.431 €, stieg er im letzten Jahr bis auf 6.164 € (ohne Neubauwohnungen) an - ein Anstieg von insgesamt ca. 154 % bzw. jährlich 9,8 %.
Nun folgt eine Übersicht mit den Stadtteilen, die prozentual am stärksten zulegen konnten.
Im Durchschnitt steig der Quadratmeterkaufpreis für eine Eigentumswohnung in Hamburg von 2011-201 um ca. 154 % an. Über die letzten 10 Jahre steht Wilhelmsburg mit ca. 289 % Wertsteigerung deutlich an der Spitze, gefolgt von Neugraben-Fischbek, das hier mit fast 260 % ebenso ganz vorn dabei ist.
Auffällig ist, dass unter den "Gewinnern" außer Rotherbaum kein Stadtteil ist, der heute einen Kaufpreis von über 6.000 € pro qm Wohnfläche aufweist. Der Großteil liegt heute in der Range von 4.300 - 5.000 € pro qm und befindet sich mit Ausnahme von Langenhorn und Neugraben-Fischbek in zweiter Reihe zur Außenalster. Gerade die noch "günstigen" Stadtteile erfahren somit deutliche Wertzuwächse.
Im Vergleich zu 2011 wiesen die Stadtteile Blankenese (+ 94 %), Groß Flottbek (+ 100 %), Schnelsen (+ 118 %), Poppenbüttel (+ 121 %), Niendorf (+ 126 %) und Marienthal (+ 127 %) die geringsten Wertsteigerungen auf.
Zum Ende sollte nicht unerwähnt bleiben, dass alle Werte aus dem Marktbericht lediglich Mittelwerte darstellen und jede Immobilie immer einzeln betrachtet werden muss. So kann es durchaus in Barmbek-Süd Eigentumswohnungen geben, bei denen der Quadratmeter-Kaufpreis höher liegt als bei einer Wohnung in einem der teuersten Stadtteile Rotherbaum.
Um sicher zu gehen, wo der erzielbare Kaufpreis für Ihre Eigentumswohnung liegt - rufen Sie bei uns durch ;)
Ausblick
Es wird spannend sein zu sehen, wie sich der Hamburger Immobilienmarkt im Jahr 2022 im Spannungsfeld zwischen weiterhin hoher Nachfrage nach Wohnraum bzw. Investitionsmöglichkeiten und stark steigenden Finanzierungszinsen entwickeln wird.
Niemand kann heute prognostizieren, wie viele Wohnungen aufgrund der stark steigenden Preise für Baumaterialien oder fehlenden Handwerker neu erstellt werden können, um diese dem angespannten Wohnungsmarkt zuzuführen.
Kieback Real Estate sieht weitere Steigerungsraten in den derzeit noch günstigeren Stadtteilen, welche jedoch über eine gute Anbindung vor allem auch per ÖPNV verfügen. So prognostizieren wir bspw. den Stadtteilen Wilhelmsburg, Hamm, Horn, Bramfeld, Niendorf und Langenhorn weiterhin überdurchschnittlich steigende Kaufpreise.
Für die derzeit eher teueren Stadtteile sehen wir moderatere Anstiege als in den letzten Jahren, die Nachfrage wird über Gesamt-Hamburg jedoch auch in den kommenden Jahren ungebrochen hoch sein, was allein der positiven Bevölkerungsentwicklung geschuldet ist.
Den gesamten Immobilienmarktbericht Hamburg 2022 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte können Sie hier herunterladen
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